房地产开发的传统商业形式 制约公寓战略开展途径

时间:2018/1/25 13:41:05 点击量:369次

房地产开发的传统商业形式 制约公寓战略开展途径

导读:

2014年第3季度,雷军出资优家公寓,由于互联网热潮、更由于小米公司巨大成功带来的明星效应,风险出资组织纷纷跟进,长租公寓从前在风口上漂浮了一年。2017年走进第2季度后,国家相继出台长租公寓职业租借城市试点和团体用地租借试点等许多利好方针,将长租公寓推向房地产供应侧变革的新高度,再次成为风口上的猪。这次出场的是两大航母级方阵:国家队和开发商,开发商的传统开发形式,将以什么样的姿态出场,以及可能面对什么样的机会与应战。

开发商传统商业形式:三“靠”,缺一不可

在媒体的教育下,开发商给人们的印象是暴利驱动下的暴发户,但作为从前的地产人,客观地说:房地产开发是一个高风险的职业,是否盈余基本不在开发商自己的掌控范围。尽管近20年,房地产简直全职业盈余,公司规划日新月异。几年间,一家公司就能够快速做到几百亿、上千亿,能够做到这样的规划的房企不在少数,莫非真的是地产人武功出众吗?实践犹如火中取栗,地产企业的快速开展,实践是靠宏观方针、靠高杠杆、靠不断上涨的地价。三个“靠”中短少任何一个,关于商场中99%的房企,都将是丧命的冲击。

房地产职业是资金密布性职业,至少依照亿来核算出资,几个亿的本钱玩地产,肯定是小微地产商,土地、资金和人才等资源获取才能很弱,腾挪空间小,愈加经不起职业的动摇。年出售额在50亿以下的地产商,一个过错的拿地项目需求2年左右能够缓过劲,假如接连拿错两块地,基本上被淘汰出局,乃至一切的历史盈余归零。

我国房地产商的财政杠杆遍及比较高,财政比较急进。许多企业权益乘数都在4-8之间,出资出售比为1:2,即50%的出售回款用于土地置办,咱们假定公司全体经营净利率为15%,出售款里边归于股东盈余的只要15%,即便不考虑分红等因素,用于扩大再生产的限额也只要15%,那么房地产商是怎么做到50%乃至更高的出售回款用于置办土地呢?

一是预售房款,延期付出。房子预售实现时,许多成本费用还没有发作,即便发作还能够在必定程度上通过合约延期付出,给了地产商腾挪的空间。二是融资,一线品牌开发商融资额能够做到项目现金流峰值的70%。不管是延期付出、还是融资收入,跟着时间的向后推移,将变成刚性付出,假如房子出售没有依照估计实现量价配合,假如预期的后续融资无法及时足额到位,显然会发作活动性问题。别的,高财政杠杆是双刃剑,它能扩大股东盈余,反过来,也能扩大股东亏损。房地产职业利益相关者很多,影响面广,最大的利益相关者是政府、金融组织和消费者。或许,房地产职业是触及政府部分最多的职业,宏观方针和金融方针的每次调整,都触动全社会的心弦,更让房地产商寝食难安。我国现有的金融体系,没有商场化的超长时间资金供应,为了确保现金流平衡,只能快周转、快出售。可见,维持开发商存活与开展的逻辑是:不断拿更多的地、融更多的钱、更快的实现出售,即快周转、高杠杆。

房地产开发的传统商业形式 制约公寓战略开展途径

长租公寓形式与地产商基因的抵触

长租公寓从字面上分析有两个特色:一个是“长”,出资回收期长,存货周转长,另一个是“租”,只租不售,也不允许变现出售。这与开发商原有的商业形式是违背的,小规划做长租公寓,开发商的资金能够腾挪,一旦上了规划,就会发现商业形式上的抵触,所以有必要从头考虑和规划商业形式、盈余形式。

能够说,这两年开发商自动或许被迫进入长租公寓范畴,并没有在战略层面进行体系、深化的考虑和规划。比如,从本钱结构方面,房企怎么规划持有、装修、运营等公司主体,以及怎么规划各主体间的股权结构,更有利于融资和税务;从办理结构方面,怎么规划股东和团队的利益联系,然后有利于到达赋能、功率和监督的平衡联系;从办理机制方面,各主体内部部分怎么规划,工作流怎么规划,办理深度怎么掌握,团队怎么进行招聘、培育以及怎么实现有用的鼓励,从当时入局长租公寓的房企操作来看,仍处于前期摸石头过河阶段。

我开端预估,一线房企在长租公寓的土地和项目投入到达200亿左右时,以上战略上的抵触和矛盾必将开端闪现。而一些现已在长租公寓跑马圈地的中型房企,商业形式和战略规划的抵触实践现已闪现。